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ϴʱ䣺2023-03-04Ķadmin

地产“包租公”躺赚,华润置地€年收?74亿,新城、龙湖高过万?/br>

€€刘新?/p>

€€2022-04-11 08?1?5

€€来源?时代财经

未来商业地产应向REITs方向发展,可以减轻企业的资金紧张,更好利用民间资本€?

€€2021年,房企增€降低€利润下滑成为行业新常€€不过,“东方不亮西方亮”,随着国内消费逐渐恢复,房企的投资性物业表现交出了比开发物业更亮眼的表现€?/p>

€€时代财经梳理万科、华润置地€?a href=https://finance.sina.com.cn/realstock/company/sh601155/nc.shtml class="keyword" target=_blank data-sudaclick="content_marketkeywords_p">新城控股、龙湖€恒隆地产等多家代表性房企的2021年年报发现,当房地产€发业务销售趋缓€利润变薄时,房企投资€物业表现出较强的抗压能力,租金收入增€甚至超40%,远超地产开发主业€?/p>

€€IPG中国首席经济学家柏文喜认为,租金收入呈现同比正增长,?020年初疫情刚爆发时多家房企减免租金、与租户共同抗击疫情有一定关系,但主要还是与经营性物业的收入″与增长机制有关€?/p>

€€“经营€物业租约一般周期比较长,设定有租金调涨机制,€且€€约定了流水分成条款,可以随着租户营收的改善€提升;另外,运营方€般还拥有根据租户经营状况和自身需要,调整、优化租户与品牌组合、从而不断提升自身综合收益的主动权€€?柏文喜表示€?/p>

€€收租靓过卖楼

€€2021年,华润置地录得营收2121.1亿元,同比上?8.1%,但毛利率为近十年来€低,全年综合毛利润率27.0%,同比下?.9个百分点?/p>

€€相比之下,投资物业表现亮眼:租金收入同比上涨36.3%,达174亿元,其中购物中心租金收入达139亿元,按年增?8.1%,购物中心零售额按年增长?5%?072亿元。其中,深圳万象?021年销售额就达?30亿元,其′沈阳万象城和杭州万象城,分别录得€售额85亿元?0亿元?/p>

€€2021年,龙湖的投资物业不含税租金收入?04.1亿元,其中,商场总体租金收入同比增长40%?1.5亿元,出租率维持?7%;长租公寓全年租金收入贡?2.3亿€截?021年末,龙湖共€?1个商场,分布?3个重点城市,€业建?94万平方米。目前,龙湖累计获取商业项目超过120个€?/p>

€€新城控股商业运营收入增€更高一些,全年总收?6.39亿元,同比增?1%。截?021年底,新城控″€?25座吾悦广场,整体出租率为97.63%,客流€量10.59亿人次,?020年增?3%,销售€额572亿元,较2020年增?9%,物业出租及管理毛利率更达到72.64%?/p>

€€而万?021年商业业务(含非并表项目)营业收?6.22亿元,同比增?0.57%。其中,印力管理的商业项目营业收?2.3亿元,同比增?3.9%,整体出租率95.3%?/p>

€€租赁收入的增长也有力支撑了港资房企恒隆地产的业绩增长。董事长陈启宗在致股东函中表示,虽然恒隆地产2021年内未录得物业销售收入,但单是租赁收入便超过100亿港元,创历史新高€其中,内地市场占其总租赁收入的67%,即69亿港元,同比增长31%?/p>

€€“十座购物商场的租赁收入,以人民币计增长?5%。撇除去年(注:2021年)3月开业的武汉恒隆广场,我们六座高端购物商场的租赁收入增长介乎12%?7%之间,平均升幅为25%。€陈启宗称€?/p>

€€?019年数据对比,2021年内地投资物业表现也超过疫情前水平€年报数据显示,2019年,华润置地的投资物业(包括酒店经营)租金收入为120.3 亿元,按年增?6.3%;恒隆地产物业租赁的总收入为港币85.56亿元,增?%;新城控″悦广场实现租金及管理费收?0.69亿元?/p>

€€不过,租金收入增长也并非全面€花€重仓了大量商业项目的富力地产,在合约销售约1202亿元、同比下?3.39%的同时,投资物业租金收入也减?%,由2020年的11.58亿元减少?0.66亿元。对?019年数据,富力商业运营板块更显乏力?019年全年,其商业运营板块运营收入达15亿元,同比上升了12%?/p>

€€商管资产成现金蓄水池

€€“开发业务是公司区域深€的€个压舱石,商业管理则提供了穿越周期,稳定收入的现金流。€?新城控股联席总裁曲德君在2021年业绩会上如是称?/p>

€€截至2021年末,新城控″全国布局?89座吾悦广场,已开业及委托管理的有130座,商管业务收入占营收比重日渐增大,2021年占比为5.1%,较上年提高1.4个百分点?/p>

€€作为曾推动万达商业迅速做大规°€铺€全国布局的万达€臣,曲德君深知商管资产在现金蓄水池方面的作用€?/p>

€€近几年来,受调控政策尤其是融资紧缩的影响,多家房企在“去杠杆、降负€€的道路上如履薄冰€早早开始从住宅地产业务向商业地产转型的万达集团,凭借核心产品万达广场,反€在行业转型中相对从容€?019年,万达商管集团实现收入434.8亿元,目标完成率?00.3%。租金收?84.8亿元,同比增?7.8%?/p>

€€当物业销售的高周转和高毛利难以为继,成熟的投资物业组合或将助力企业在逆境中跑赢行业,房企也多€始在此赛道发力€如华润置地就立志做“包租公”,?021年初提出要在“€十四五’期间再造一个华润置地€,?年后?020年的基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。照此目标推算,?025年,华润置地租金收入将达300亿元以上?/p>

€€柏文喜认为,在房地产行业形势走弱时,出现了一些运营较好的经营性物业租金收入与涨幅都比较可观的现象。这也是龙湖、万科等龙头企业在发展战略中提升对经营€业务的投入和资源配置€实现开发与经营并重的主要原因,这一点€得房企借鉴与参考€?/p>

€€不过,商业地产也面临€同质化竞争激烈的困境,发展模式也存在€轻重之争,万达商″已全面实施€轻资产”战略€锦麟商业联合创始人卢伟琦对时代财经称,未来商业地产应向REITs方向发展,可以减轻企业的资金紧张,更好利用民间资本€不过,他也坦言,如何把REITs规范推进市场化是比较复杂的议题€?/p>

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